物业服务合同纠纷案

**裁判要点：** 《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十一条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。” **相关法条：** 《物业管理条例》第三十六条第二款、第四十一条 **基本案情：** 经审理查明：(一)原告曾某某是位于深圳市罗湖区春风路长丰苑丰琳阁(c栋)25e的业主，其房产用途为住宅，房屋建筑面积77.5平方米。被告某某物业公司是长丰苑小区的物业管理单位，具有三级物业管理资质。2010年8月20日，某某物业公司与长丰苑业主委员会签订《长丰苑物业服务合同》，约定某某物业公司为长丰苑小区提供物业管理服务，期限自2010年9月25日至2013年9月24日，物业管理费的标准为人民币3.90元/月.平方米;合同第七条第十二款约定，某某物业公司不承担对业主和物业使用人的人身、财产安全保管、保险义务和责任。 (二)2012 年7月3日，因涉案房产深圳市罗湖区春风路长丰苑丰琳阁(c栋)25e房产被入室盗窃，原告委托案外人刘某某向深圳市公安局南湖派出所报案，刘某某报案称其位于涉案房产的苹果电脑等电器及黄金手链等金银手饰被盗。当日，南湖派出所对案发现场进行勘验并制作相应的《现场勘验检查工作记录》、《询问笔录》。次日，刘某某的丈夫刘盛基再次向南湖派出所报案称其尚有钻石戒指等财产被盗，南湖派出所亦于当日作出《立案决定书》对该盗窃案立案侦查。目前，该案尚未侦破。原告在庭审中称，刘盛基与刘某某分别为其儿子与儿媳。 (三)因长丰苑c座15f发生“四女碎尸”严重刑事案，南湖派出所于2012年6月23日向被告调取了监控长丰苑c座大堂、地下室停车场、abcd栋电梯内、b 座大堂的四个监控视频硬盘。南湖派出所截止至本案庭审之日即2012年11月5日尚未将该硬盘交还被告，导致本案盗窃案发生后无监控视频可查。被告在庭审称，其于2012年7月13日花费人民币2,500元购买了四个监控视频硬盘，并于该日将监控视频硬盘安装好，目前，长丰苑c座监控视频设备使用正常。此外，被告为证明其日常尽了安全保障义务，向本院提交了安防管理的规章制度、秩序巡逻签到表、客户搬入搬出登记、交接班记录表、访客登记本等证据。 根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，当事人对建设工程的计价标准或者计价方法有约定的，按照约定结算工程价款。因为双方在合同中约定了“人工按每定额工日按现行文件执行最低价格”，人工费的取费标准就应按鲁建标字【2006】19号文规定的章丘市最低工日单价26元/工日计算，合同的约定没有违反法律、行政法规中的强制性规定，是合法有效的。另外在非法鉴定机构的报告中，济南市建设委员会济建标字【2008】1号文虽然是2008年1月14日发布的，但明确规定了自2008年1月16日起施行，也就是说将两个文件的中间点应定为2008年1月16日，而鉴定机构将计算人工费的标准中间点定为2008年1月14日，犯了常识性错误，一审法院对此错误不加识别，直接判决，对上诉人明显不公。 三、一审判决花岗岩价款差价207476.37元由上诉人承担也是错误的。 **裁判结果：** 深圳市罗湖区人民法院于2012年11月13日作出(2012)深罗法民三初字第1195号民事判决：一、被告长城物业集团股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告曾某某赔偿损失人民币5,000元。二、驳回原告曾某某其他诉讼请求。 一审宣判后，被告向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院于2013年10月18日以同样的事实作出(2013)深中法民五终字第745号民事判决，驳回上诉，维持原审判决。 **裁判理由：** 深圳市罗湖区人民法院认为：我国《物业管理条例》第四十七条规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，根据该规定，物业服务企业在物业管理期间应当履行一定的安全保障义务。从被告的提交安防管理规章制度、秩序巡逻签到表、客户搬入搬出登记、交接班记录表、访客登记本等证据看，被告已尽到了一定的安全保障义务。原告主张因被告未尽安全保障义务导致本案盗窃案的发生，但是原告并未举证证明，本院不予采信。由于原告未举证证明被告未尽安全保障义务导致本案盗窃案的发生，亦未提交能够确认其被盗物品种类、数量、价值的证据，本院无法确认原告是否有损失及损失的具体数额，因此，原告以其单方制作的损失清单主张其被盗损失数额并要求被告赔偿该损失，本院不予支持。但是，长丰苑c座监控视频设备是长丰苑小区必需的物业管理设备，监控视频硬盘亦非贵重物品，在长丰苑c座监控视频硬盘被南湖派出所调取之后，被告应及时购买并安装新的监控视频硬盘。由于长丰苑c座发生“四女碎尸”严重刑事案，在长丰苑c座监控视频硬盘于2012年6月 23日被南湖派出所调取之后，被告应立即购买并安装新的监控视频硬盘，加强物业管理。被告却迟至7月13日才购买并安装新的监控视频硬盘，该迟延行为导致本案盗窃案无视频可查，客观上给本案盗窃案的侦破造成一定困难，损害原告的合法权益。鉴于原告未举证明被告未尽安全保障义务导致本案盗窃案的发生，而被告又因未及时购买并安装新的监控视频硬盘给本案盗窃案的侦破造成困难，本院酌定被告向原告赔偿损失人民币5,000元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。